Wie wirtschaftlich ist es, eine mehrgeschossige Logistikimmobilie in der Stadt zu betreiben? Welche Anforderungen müssen urbane Bestandsimmobilien erfüllen, um als City-Logistik Fufillment Center genutzt werden zu können? agiplan testete zusammen mit verschiedenen Projektpartnern ein digitales Bewertungstool, das die Wirtschaftlichkeit von Logistikimmobilien in der Stadt untersuchen soll.
Ein zentrales Problem, das den Ruf nach innerstädtischen Logistikkonzepten lauter werden lässt, ist die Überlastung des Straßenverkehrs. Der Bevölkerungszuwachs in Städten und der boomende E-Commerce führen zu einem erhöhten Aufkommen von Lieferverkehren der Kurier- und Paketdienstleister. Ein möglicher Lösungsansatz liegt im Betrieb innerstädtischer Logistikhubs, von denen aus Konsumenten per Lastenfahrrad, Elektrofahrzeug oder durch Roboter beliefert werden könnten. Dadurch werden nicht nur Straßen entlastet – auch die Onlinehändler profitieren: Die Nähe zu ihren Kunden macht es möglich, kürzere Lieferzeiten und Same-Day-Delivery anzubieten.
Doch wie rentabel ist der Betrieb eines innerstädtischen Logistikhubs? Welche Anforderungen müssen städtische Immobilien erfüllen, damit sich entsprechende Logistikprozesse realisieren lassen? Und kann Logistik effizient über mehrere Etagen erfolgen?
Die agiplan GmbH ist diesen Fragen im Rahmen ihrer Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) nachgegangen. Dazu initiierten die Partner das Projekt „LogLab“ mit dem Ziel, anhand einer realen Bestandsimmobilie dessen Nutzbarkeit als Logistikcenter zu testen. Für eine leerstehende Karstadt-Filiale in Berlin wurden verschiedene Prozesse, Lager- und Kommissioniersysteme analysiert, um zu ermitteln, welche sich am besten für ein mehrgeschossiges Objekt eignen. Darüber hinaus untersuchten die Projektpartner, darunter Logistikdienstleister und Online-Händler, mit Hilfe eines digitalen Bewertungstools, wie wirtschaftlich die Nutzung der Immobilie als Logistikhub ist: Durch Eingabe einer Vielzahl von Variablen, z.B. Mietpreis, Fläche, Anzahl der Etagen, Lohnkosten, Fuhrpark etc. errechnet das Programm die Kosten pro Pick für verschiedene Lager- und Kommissioniersysteme und liefert einen Wert, mit dem sich Logistikimmobilien vergleichen lassen.
„Bei der Untersuchung städtischer Logistikimmobilien spielen zwei Perspektiven eine Rolle: Auf der einen Seite steht die Finanzierbarkeit bzw. Wirtschaftlichkeit des Objekts für den Investor. Auf der anderen Seite werden Vergleichswerte für den operativen Bereich im Hinblick auf eine mehrgeschossige Lagerhaltung entwickelt“. Dr. Christian Jacobi, Geschäftsführender Gesellschafter agiplan GmbH
